土地增值税对房价有多少杀伤力

　　今年年初，国家税务总局又捡出尘封多年的《土地增值税暂行条例》重新实施，让房地产企业担心税负成本的上升，而民众则关注会不会为飙高的房价再添一把火。土地增值税是今年房地产的重要关节。那么，土地增值税清算到底会影响房市几何？

　　所谓土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。土地增值税实行从 30%至60%的四级累进税率。

　　该政策还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税，包括未超过扣除项目金额20%的部分。

　　按四级超率累计税率计算，毛利率超过40%的开发项目被计征土地增值税后，其净利润将至少减少17.4%；毛利率越高的项目，利润削减额越大。一家知名房地产上市公司的总裁说，原来开发商每多卖100元，完税（33%的企业所得税、1%左右的土地增值税预征）后企业能得到66元；据实征收土地增值税后，企业就只能得到40多元。如果土地囤积时间较长，地价成本低，累进税率高，企业就只能得到二三十元。这样看来，土地增值税对抑制高房价是有助益的。

　　土地增值税的征收目标针对的是开发商的利润，而累进税率的设置，使开发商以提高房价所得利润越高，所需缴纳的土地增值税也越多，如果得到的利润反而不如出售低价格的房子，开发商就更愿意出售较低价的住房。而且一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大，而这可能导致开发商“囤地谋利”的做法难以为继。

　　在宏观调控政策下，土地增值税的严征也将会使房地产业洗牌加剧。土地增值税一旦严征，势必降低房地产开发的利润率，从而降低对投资资金的吸引力，这就提高了房地产行业的门槛。可以预见，未来只有资金实力雄厚，可以在低利润率下靠规模获益的企业，才会有兴趣进入房地产行业，而那些期望通过拿一两块地开发获取暴利的小企业，将会被清洗出局。

　　对类似万科这样的大开发商来讲，土地增值税清算还有一个独特的作用。它正在鼓吹建普通低价商品房的工业化生产理想，也就是预制件、流水线式的房屋组装作业。这种工业化生产方式提高了开发成本，但也因此可以不交或少交土地增值税，最终项目利润不受或只受到很小的影响。用万科高层的话说：“通过开发更多的楼盘以满足需求，同时不追求在单一楼盘上获取高额利润。对政府、对供应商、对购房者来说，这样的企业无疑会更受欢迎。”这也许是一种方向。

　　万科曾讲过超过25%利润的生意不做，理由就是习惯了暴利之后，5%利润的事情就不会做了。可以想像，以往做惯豪宅的企业转做普通住宅多少会有适应过程，而假如一个企业产品线丰富却又以普通住宅为主，它被土地增值税清算推动着转变却很自然。

　　由此看来，土地增值税政策作为市场调控的一个手段，可以有不俗的效果。当然，它也仅是一个税种，它可以促进市场的调整，却无法靠它平抑房价。

　　撇开土地增值税本身存在的很多政策漏洞不说，土地增值税是累进税率，固然开发商会努力避免触及更高一级税率，但是并不意味着高税率就会让他们放弃有利可图的市场。很简单，如果豪宅和别墅仍然有旺盛的需求，开发商一定不会不做供应，即使会比以前缴更多的税；如果仍然是卖方市场，开发商一定不会主动廉价出售，即使会比以前缴更多的税。总而言之，房价问题的根本症结还是供求关系。