中国房市“危”与“机”

政府看到了“危” 外资看到了“机”

　　当中国政府说将继续调控价格不断飞涨的房地产市场时，外国投资者并没有听进去，他们继续将大把美元投入中国市场，这些投资者包括摩根士丹利公司、花旗银行集团、荷兰商业银行以及德意志银行等。而更多的投资者正等在一旁，准备把握自己的机会。

　　根据国际物业顾问公司戴德梁行的数据，去年涉及外国投资者的房产交易量比2005年跃升了38%，仅上海房地产市场便完成了将近二十亿美元的投资交易，市场预计，今年的房地产市场外来投资将继续保持活跃态势，核心海外基金仍将持续进入。

　　自2006年7月以来，中国政府颁布了连串的限制外资炒作国内房地产的禁令，对外资从房地产市场准入审批、交易、外资个人购房面积，以及结汇方式等方面，均提出了严格的管理要求。其中，规定“购买非自用房地产，必须先申请设立外商投资企业”及“投资总额超过一千万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%”、注册资本金和项目开发资金未达要求的，外汇管理部门不予外汇借款结汇等规定，大幅提高了外资进入中国房地产市场的门坎。

　　但这些管制对上海市场只造成数月影响，外资进入的步伐并未因此变慢。为什么投资者不顾调控的风险而积极进入中国呢？答案就在于中国房地产相对较高的利润增长率。

　　在外资基金看来，种种政策只是引起市场的短期波动，打击的仅仅是那些依赖短期快速交易的投资者，而这些国际投资银行通常着眼于五至十年的长期投资。因此，从某种程度上讲，他们不仅不惧怕中国的调控，反而支持这些政策的出台，因为这为他们创造了新的投资机会。

　　戴德梁行北亚区负责人戴维·瓦特说，有些外国基金确实因为“国家风险”不在中国投资，其中一个重要因素是北京持续调控房地产市场引起的不确定性。然而，从中国的主要优势来看，更多的外国基金准备接受这个风险，因为他们预期中国经济将在下个十年内继续以远远超过他们本国的速度增长。

　　不错，中国的GDP已经连续四年保持10%以上的增速，并且预计今年的经济发展与去年相仿。与此同时，中国的通货膨胀率却一直保持在3%一下。在外资看来，中国经济真正实现了平稳持续的发展，经济的可持续性发展必将带来个人财富的增加，激发公众改善居住条件的需求，从而推动房价上涨，为地产业带来高于别国的利润。

　　除了看好中国的经济前景，投资者还认定，房地产市场将从人民币的继续升值中获益，人民币升值将有助于提升以人民币计价的资产价值。荷兰商业银行房地产公司说，稳固的基础是过去十年里外国基金在中国投资的关键因素。

　　这家荷兰公司为其中国机会基金筹集了3.5亿美元。荷兰商业银行房地产公司执行董事理查德·范登·贝尔赫说：“从需求角度看，中国住宅市场具有长期增长潜力。快速的城市化进程和收入增长，导致人们需要不断改善居住环境，这将继续成为大众住宅市场长期发展的重要动力。”

　　目前，这些手持美元的投资者正在积极拓宽他们的投资领域，从住宅扩大到办公楼和零售商业地产。荷兰商业银行及新加坡嘉德置业、恒基兆业地产有限公司、和记黄埔有限公司等正瞄准二线、三线城市，因为它们有更大的增长潜力。

　　一家著名投资银行的经济学家说：从中长期看来，中国的主要优势还是非常诱人的。他引述温家宝总理的政府工作报告为例：要从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。